2025年是很多爆雷房企“甩掉历史包袱”的一年，楼盘保交付任务基本完成，债务重组也有了不少进展。
但有一个问题对他们来说仍是沉重的“包袱”——众多爆雷房企手握大量 2021年前以高溢价抢下的土地，却因当下开发易亏损、过去的规划不符市场趋势等原因不愿开发。
总部位于华东的某爆雷房企，其手中土储未开工面积按当前开发速度，未来16年都开发不完；另一家规模曾排行业前20的爆雷房企，土储超2500万平方米，按当前销售速度，土储20年都消化不完。
有业内人士向第一财经反映，存量土地去库存虽已获国家多项政策支持，却因政策落地差异、房企债务复杂等因素，部分土地仍未被有效收储。在此背景下，破解闲置土地难题，实现房地产行业稳楼市与去库存目标，成为亟待探索的关键问题。
土地闲置多年，房企开发意愿低
在楼市狂飙余波尚未退去的2021年，广州市南沙区曾发布一个雄心勃勃的计划——要在中心区域建一个“双塔地标”，最高建筑达到290米，与珠江新城的天际线遥相呼应。
然而高大上的南沙新地标并未快速崛起，这个商住地块的一部分反而成了大型临时停车场。
时隔多年，南沙区规自局于今年5月发布了一则《闲置土地认定书》，宣告南沙“双塔地标梦碎”。
这则《闲置土地认定书中》显示，地块登记权属人是广州市百顺欣光房地产有限公司，本来应该最晚于2023年2月9日前动工开发，但已超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发，因此地块被认定为闲置土地，闲置原因为企业自身原因。
天眼查显示，在股权穿透后，广州市百顺欣光房地产有限公司背后的控股股东是阳光城集团股份有限公司。
曾经年营收超过2000亿元的房企阳光城，于2021年下半年出现债务危机，2022年2月美元债实质性违约，2023年从深交所摘牌退市。在被认定为闲置土地后，阳光城的南沙双塔地块已被调整规划。
“双塔地标”地块闲置多年未动工，只是房地产“狂飙后遗症”的缩影之一。如今，仍有很多出险房企不知道该如何处置当年楼市火热时囤下的地块。
“现在大家宁愿去卷代建市场，眼看代建费率越来越低，也不愿意开发自己手中闲置的土地。”近日一家总部位于华东的爆雷房企相关人士对第一财经表示。
多家房企人士都向记者反馈，临近年底，不少房企的保交付任务几乎全部完成，债务重组也有了巨大进展，很多房企已经在年底开始盘算未来的发展之路。
不过，继续开发手中土地，却基本不在他们的计划中。
这些土地大部分都是爆雷房企在2021年之前土地市场最火热的时候，用高溢价率抢下的地块，如今却成了既无人想开发，也无人要接盘的资产。
前述华东某爆雷房企相关人士对记者表示：“公司那些闲置许久的土地，只要不开发，放在账面上还算是资产，一旦开发就会亏损。”
记者查阅该公司2025年中期报告，该报告披露，这家公司共计有100多个存量项目，其中未开工面积合计达到400多万平方米，报告期开工面积（2025年上半年）仅为12万平方米。按照这个速度，未来16年都开发不完。
另一家爆雷房企在规模巅峰期时曾排到行业前20位，即便多年没拿地，现在手中土储还超过2500万平方米，较多分布在太原、重庆、武汉、成都、温州、南昌等二线城市。该公司今年上半年开发商品房的平均售价超过1万元/平方米，按照这个价格粗略计算，该房企手中土储货值超过2500亿元。
“放在过去，这些土储是很好的资产包，有人抢着收。但是现在连债权人也不想拿走这些未动工地块，他们宁愿要工抵房。”这家房企相关人士对第一财经表示。
这家房企也不愿在当下时间节点开发自己过去拿的地，今年仅有一个前些年拿地的地块开工。“2021年及更早以前拿的土地，地块当初的规划跟现在市场需求已经不相符。”相关人士称。
今年上半年，该房企合同销售建筑面积不足100万平方米，照这个速度，手中土储20年也消化不完。
破解闲置土地难题，国家已出台多项政策
目前闲置宅地规模到底有多大？土地去库存又面临哪些问题？
据房地产研究机构克而瑞统计，到今年全国土地成交规模已经连续4年负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模，房地产行业正处于去库存阶段。截至今年7月，全国已有313个城市发布了存量住宅用地规模清单。
其中，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，各类保障房、人才住房、租赁住房等非商品住宅用地共有0.7万公顷，占比16%；存量商品住宅用地共有3.7万公顷，占比高达84%。从出售情况来看，已售部分折合土地规模为1.9万公顷，合计占比仅43.3%，不足半数。（备注：27个典型城市包括北京、上海、广州、深圳、常州、成都、东莞、佛山、福州、杭州、合肥、惠州、昆明、南昌、南京、宁波、厦门、苏州、漳州、长春、长沙、郑州、重庆、珠海、天津、西安、沈阳）
也就是说，27个典型城市实际潜在的未售商品住宅用地规模高达2.2万公顷，占存量用地总面积的49%，而其中未动工部分有0.9万公顷，占比20%。
根据《闲置土地处置办法》，按照相关约定或规定的动工开发日期满一年，仍未动工开发的国有建设用地，将被认定为闲置土地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。如果满两年仍然没有动工开发的闲置土地，将可能被收回国有建设用地的使用权。
但因为国家出台相关政策、文物保护、政府部门原因或自然灾害等不可抗力造成土地闲置，则有延长动工开发期限、签订补充协议，调整土地用途、规划条件，协议有偿收回国有建设用地使用权或者置换土地等处理方式。
此轮大量土地闲置，与前几年房企出险以及疫情因素息息相关，为了解决存量闲置土地问题，国家也已出台相关政策。
2025年以来中央部委多次表态，将加快推进专项债收储，并出台了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。比如作为全国首例的广州，已发行了304亿元专项债用于回收闲置存量土地，部分土地经调规后将用于保障房开发。
去年，自然资源部曾会同国家发展改革委等部门研究出台了18条政策措施，采取适度“松绑、放活、让利、简化”等政策，破解闲置存量房地产用地利用难、转让难、收回难，支持各地加快去库存、调结构，促进房地产市场止跌回稳。
为何部分房企手中仍有大量闲置土地没有被收储？
“有一部分城市尚未落地专项债收储，还有一些城市现在收储土地的折扣非常低，低到公司也不想被收储了。”一家爆雷房企人士称。
另有一家民营房企相关人士则表示，此前不少被收储的地块其资产债权较为清晰，而对于很多民营爆雷房企来说，他们都有过于复杂的债务问题，或地块存在抵押，很难被收储。
此外，有房企人士反馈，房企手中这类地块很多都是已经动工了一部分的，几年前已经开发了第一期，但是原计划建造的二期、三期住宅迟迟未开工。
业内人士建议：拓宽收储路径，灵活调整规划
展望2026年，稳楼市、去库存仍将是房地产行业的主基调。
在解决存量闲置宅地方面，克而瑞研究员马千里认为，各城市未动工土地积压程度并不相同，分类施策才是破局关键。
其中，未动工土地占比较高的城市需要加快专项债收储步伐，从而改善市场预期；而土地开工率较高的城市，楼市调控则面临更大挑战，需要保障新房交易流速，加强“好房子”产品建设，加快保障房建设力度，将部分在建项目转为配售型保障房或保障性租赁房，对于原先规划条件下产品存在销售挑战的，允许企业适度降容、减少规划建面。
今年年中，自然资源部官方网站也发布了妥善处置闲置存量房地产用地案例，为各地处理闲置土地问题提供了参考。
比如，江苏常州运用合理调整规划条件和设计要求的政策，指导企业优化住宅方案，调整户型、层高、车位、绿地面积等指标，改善人居环境，提升了居住品质。
吉林长春适当放宽分期开发和价款缴纳时间，在建立资金共管账户、严格落实监管责任前提下，允许对建筑已完工且土地出让价款已缴清的住宅部分先行办理不动产登记，助力企业回笼资金，用于保交房。
在支持地方政府收回收购方面，海南万宁大胆创新，以“容积率漂移”（空间置换）方式拓宽闲置土地收回路径，解决了海岸带保护范围内的闲置土地历史遗留问题。
前述爆雷房企人士也认为，地方政府应有更灵活的政策来处置这些闲置许久的土地，比如调整规划条件和设计要求。“这些四五年前拿的地，很多都位于此前规划的新城区，当时新城区都有较大的人口导入计划，所以地块容积率相对比较高，而现在再建造这一类型的高密度住宅，显然跟大趋势是背离的。”
“现在再回头看，当年不少城市的新城区都存在超量供应的问题，现在不仅得控制新增土地出让，还应该调整当初的规划，引导企业建造更符合‘好房子’要求的低密度舒适居住产品。”另一家房企相关人士表示。
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马一凡
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